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前期物业管理合同是否对所有业主有法律约束力

http://fzxc.fznews.com.cn/ 2017-09-27 16:25:45 来源:福州新闻网

  近日,连江法院审结一起物业服务合同案件,被告林某以前期物业服务合同系物业公司与开发商签订的,对业主没有约束力为由,拒不缴纳物业费,物业公司便诉至法院,法院经过审理,依法判决林某应支付相应物业费及滞纳金。

  原告某物业管理公司与某置业公司签订了《前期物业服务合同》,约定某物业管理公司系物业服务企业,为某置业公司开发的某楼盘小区提供物业服务。被告林某于2012年购买了该楼盘小区的楼房,并缴纳了2012年11月1日至2013年4月30日的物业管理费666.36元,但从2013年5月1日就没有缴纳,至2016年6月30日止,共拖欠原告物业服务费4220.26元。原告某物业管理公司为此诉至法院,要求被告林某支付物业费及滞纳金等。

  连江法院审理后认为:前期物业服务合同是在业主、业主大会选聘物业服务企业之前,由建设单位选聘物业服务企业并与之签订的合同,是一种合法的物业服务合同形式,在某小区业主选聘新的物业服务企业之前,原告及该小区业主均应按照该合同的约定享受权利、履行义务。某物业管理有限公司与某置业公司签订的《前期物业服务合同》,系双方当事人真实意思的表现;且林某在2012年11月4日签了承诺书,承诺已详细阅读了《前期物业服务合同》,承认某物业管理有限公司的服务,并按合同约定缴纳了2012年11月1日至2013年4月30日的物业管理费666.36元,说明合同已实际履行,对林某有约束力。某物业管理有限公司依约向林某提供物业服务,有权按约定收取物业服务费;林某作为业主,有交纳物业服务费的义务。现林某拖欠物业服务费4220.26元,违反了合同的约定,因此,某物业管理有限公司请求林某支付物业服务费及滞纳金,依法予以支持。为此判决林某应在本判决生效之日起10日内支付某物业管理有限公司物业服务费4220.26元及滞纳金。

  [法官说法]

  《物业管理条例》第二十一条的规定,在业主、业主大会选聘物业服务企业之前,建设单位可以选聘物业管理企业,但应当签订书面的前期物业服务合同。所以,在业主大会选聘物业公司之前,开发商选聘物业公司的,应与之签订书面的前期物业服务合同。前期物业服务合同具有特殊性,业主虽然不是合同的当事人,但是在买受房屋时就视为已经概括承受了开发商在前期物业服务合同中的权利务,合同对其有约束力。

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